След като в първата ни статия от серията, посветена на строителството, разгледахме некачественото строителство, сега ще отделим внимание на процедурите, които трябва да бъдат спазени, когато се извършва строителство, както и на въпроса какво представлява строителството при концесия.
Подробен устройствен план (ПУП и видове строителство)
Строителството в определен терен следва да се осъществява съобразно т. нар. подробни устройствени планове (ПУП), които определят точното предназначение на определен имот, вида застрояване и неговите параметри, както и регулацията на имота (дворищна и/или улична). Видът застрояване може да бъде за високо, средно или ниско строителство, като при изработване на ПУП, следва да бъдат спазени параметрите на съответната устройствена зона съгласно Общия устройствен план на населеното място. Много често строителството се извършва въз основа на т.н. виза за проектиране, която представлява извадка от действащ ПУП за имота.
Ниско строителство е това строителство до 10 метра височина. При средното и високото строителство ограниченията са съответно до 15 и над 15 метра височина. Всичко застроено по начин, който не отговаря на посоченото в ПУП-а води до несъответствие на строежа с плана. Това означава, че строежът автоматично става незаконен и подлежи на събаряне след издаване на заповед от съответния орган (началника на Дирекцията за национален и строителен контрол (ДНСК) или кмета на общината или района, в зависимост от категорията на строежа).
Строителен процес
Преди започване на фактическото строителство трябва да се премине през административна процедура по снабдяване на строителя със съответните документи:
1. Инвестиционен проект – на първо място следва да се изготви инвестиционен проект, в който се включва видът на обекта, който ще се строи, неговият облик, разположение, начин на финансиране, съответствията му със законовите изисквания и т.н.
Инвестиционните проекти преминават през три фази:
идеен проект – той отговаря на въпроса дали намерението за застрояване на определена сграда отговаря на законовите изисквания;
технически проект – основа за издаване на работен проект;
работен проект – съдържа работните чертежи и детайли.
Не е необходимо за всеки вид строителство да се преминава и през трите фази за изработване на инвестиционния проект. Това се налага само когато строежът е от изключителна сложност. В по-голямата част от случаите са достатъчни до две от посочените фази, а понякога дори и само една от тях служи като достатъчно основание (при одобрение) за издаване на разрешението за строеж, което е и втората стъпка към законното строителство.
След като бъде изработен съответният инвестиционен проект, той следва да бъде съгласуван с главният архитект на общината и ако отговаря на законовите изисквания и съответства на предвижданията в ПУП-а, въз основа на одобрения инвестиционен проект може да се издаде разрешението за строеж. Важен момент в процедурата е съгласуването на инвестиционните проекти с доставчици на различни комунални услуги, които могат да притежават техническа инфраструктура в рамките на имота, в който ще се извършва строителството (напр. доставчици на вода, електроенергия, интернет и телевизия и пр., чиито тръби и кабели минават през имота). Съгласуването има за цел да бъдат дадени указания за съобразяване с тази инфраструктура.
Не на последно място, следва да се отбележи и процедурата по съгласуване на инвестиционното предложение с компетентните органи по опазване на околната среда – Министерство на околната среда и водите и Регионалните инспекции по околна среда и водите, които определят приложимата процедура по Закона за опазване на околната среда – екологична оценка или оценка на въздействието върху околната среда, в зависимост от вида на строителството, което предстои да бъде извършено.
2. Разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината и служи като основание за започване на строежа, който следва да отговаря на изискванията и предвижданията в ПУП, както и на посоченото в инвестиционния проект. Отклоняването от някое от изискванията води до незаконност на строежа и подлежи на събаряне.
След като е налице валидно издадено разрешение за строеж, изпълнителят е свободен да започне строежа съобразно уговорените правила в наличната документация.
Освен че трябва да има одобрен инвестиционен проект, въз основа на който да бъде издадено валидно разрешение за строеж, трябва да се има предвид, че не всеки строителен материал е годен за определено строителство. Има определени изисквания, посочени в закона, на които следва да отговарят строителните материали. Те трябва да покриват условията за механично съпротивление и устойчивост, безопасност в случай на пожар, хигиена, здраве, околна среда, достъпност и безопасност при експлоатация, защита от шум, икономия на енергия и топлосъхранение и устойчиво използване на природните ресурси.
4. При определени видове строежи също трябва да бъдат взети предвид и правилата на специални закони, регулиращи режима на защитените територии (напр. да се построи почивна станция в природен парк), обектите на културното наследство и др. Също така трябва да бъдат взети мерки по максимално намаляване на риска от бедствия, както и да се подсили физическата защита на строежите.
5. След приключване на процедурата по одобряване на инвестиционния проект и издаването на разрешение строеж идва началният етап на строителството – откриването на строителната площадка. Преди да бъде открита тя възложителят следва да внесе в съответната община (където ще се извършва строителството) план за управление на строителните отпадъци и план за безопасност и здраве. Двата плана се одобряват от кмета на общината в 14-дневен срок от внасянето им.
Участници в процеса на строителството са възложителят, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо контрол на конструктивната част от сградата, техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване. Всяко от изброените лица има не по-малко значима роля в процеса на изграждане на качествена и безопасна сграда от другите.
6. Откриването на строителната площадка поставя началото на фактическото строителство, което е съпровождано от съставянето на редица актове и протоколи по време на строителството, определени в специална наредба за това – протокол за откриване на строителна площадка, протокол за установяване съответствието на строежа с издадените строителни книжа, акт за приемане на земната основа и действителните коти на извършените монтажни работи, констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа (Акт 15) протокол за установяване на годността за ползване на сградата (така познатия Акт 16) и др. В края на строителството следва да се издаде последния акт, който въвежда окончателно сградата в експлоатация след 72-часова проба при експлоатационни условия. Не подлежат на въвеждане в експлоатация някои строежи, като напр. селскостопански постройки, някои подпорни стени, огради и др.
Възможно е след приключване на строителството да се забележат и несъществени отклонения от строителните книжа. В такъв случай следва да се състави екзекутивна документация, която да отрази всички несъществени отклонения от съгласуваните проекти, от строителя или от лице, определено от възложителя. Тя трябва да съдържа пълен комплект чертежи за действително осъществените строително-монтажни работи. Документацията става неразделна част от издадените строителни книжа.
Строителство при концесия
При концесията за строителство, държавата възлага строителството на даден обект на изпълнител, който има право да експлоатира този обект за определен период (обикновено този период е между 30-35 години) от време след като бъде изграден и да събира печалбата от това. Така например, ако държавата предостави изграждането на една магистрала на концесия на даден строител, след като тази магистрала бъде изградена, строителят ще има правото за определен период от време (напр. 30 години) да събира такси от всички преминаващи по тази магистрала и по този начин да реализира печалба от този проект. След изтичането на този концесионен период, построеният обект се прехвърля обратно на държавата. В публичното пространство например са споменавани идеи магистралата, свързваща Бургас и Варна, да бъде изградена чрез възлагане на концесия.
Идеята на строителството при условия на концесия е при строеж на значими за обществото ни обекти да се спестят обществени средства, които държавата към даден момент няма. В допълнение към това, при концесията за строителство могат да се използват знанията и мениджърските умения на частния сектор, да се изпълняват задължения, които са на публичния сектор поначало, но при характерната особеност на концесиите, че от концесионера зависи каква печалба ще реализира от този обект. Например при обществените поръчки е точно обратното – при тях оперативният риск се запазва за публичния сектор – държавата или общината (в лицето на публичен орган).
Тоест, при концесията за строителство публичният орган възлага строителство, строителят не получава възнаграждение, а правото да експлоатира строежа и поема оперативния риск. Концесионерът получава правото да получава приходите от изграденото. Той финансира строителството, но носи риска за поддръжката.
Както беше посочено, строителството трябва да се осъществява съобразно одобрения инвестиционен проект и издаденото въз основа на него разрешение за строеж. Процедурата по строителството на концесия не прави изключения от обикновената процедура по започване на строителство (както бе описана по-горе).
Единствената разлика се състои в това, че договорът, с който се възлага концесия, се сключва с държавата (със съответния министър в зависимост от това на каква територия се предвижда строителството или с изрично посочен в закон министър), респективно с общината (кмета), когато се касае за строителство на общинска земя.
За да се определи концесионер, трябва да се премине през процедура, на която да се одобри изпълнител, който да извърши съответните строителни работи. С представилия най-добър, изгоден, практичен, законосъобразен идеен проект се сключва концесионен договор.
Автор: Никола Драшков
студент по право