Често чуваме да се обсъждат значими събития, свързани с некачествено строителство – например възложено от държавата строителство на пътища. Друг пример за това са природните бедствия в лицето на земетресенията, към които беше насочено вниманието ни през последните месеци. Това несъмнено повдигна много въпроси по отношение на некачественото строителство и това какви изисквания следва да бъдат спазвани при осъществяването на строежи, какви задълженията имат строителите, какви права имат възложителите при лошо изпълнение и т.н.
В серия от няколко кратки статии ще разгледаме въпросите, свързани със строителството – как, от кого се извършва, какви са гаранциите за качествено строителство и какви са средствата ни за защита, когато то е некачествено. Първата ни статия по темата ще бъде посветена на договорите за строителство - кой какви права и задължения има по тях и какво се случва, когато някоя от страните по договора не изпълни своите задължения.
Договор за строителство
На първо място следва да се посочи, че всяко строителство, ремонт и т.н. се възлага на определен изпълнител с договор, който се сключва между възложител (този, който възлага изработването) и изпълнител (този, който изпълнява строителството). Договорът, с който едната страна (строител/изпълнител) се задължава да извърши определено строителство (напр. да построи сграда, път, магистрала и т.н.) не е по-различен от останалите договори и всяко негово неправилно или неточно изпълнение представлява договорно неизпълнение, въз основа на което за възложителя възникват определени права.
Например: Възложителят Х сключва договор с изпълнител - строително дружество У за изграждането на многоетажна жилищна сграда, като за изграждането ѝ Х иска използването на определен вид материал, който да подсилва опорите на сградата, определено покритие на покрива, което да предпазва повече от непредвидимите метрологични условия, да осигури по-голяма издръжливост на сградата и т.н. Строежът приключва и Х установява, че изпълнителят е използвал не посочените в договора материали, а други – по-евтини материали, които значително намаляват устойчивостта на сградата. Какво следва да направи Х?
(Не)изпълнение на договора
В дадения по-горе пример виждаме, че има налице едно договорно неизпълнение – поискани са едни материали, а са използвани други, което представлява отклонение от уговореното в договора. В такъв случай, възложителят има следните права, от които може да избира кое най-добре би защитило интереса му:
да иска правилното изпълнение, заедно с обезщетение, ако изпълнителят се забави с поправянето на строителството;
обезщетение за (цялостно) неизпълнение (в случай че вече няма интерес от изпълнението);
поправяне на работата в подходящ срок, даден от възложителя, като за поправката възложителят не дължи заплащане. Тук трябва да се има предвид, че подходящият срок е различен в зависимост от вида на задължението, което ще следва да се изпълни. В посочения пример е ясно, че след като конструкцията на сградата е неправилно изпълнена на практика поправянето означава построяването ѝ наново, което предполага доста дълъг срок, който следва да се даде на изпълнителя, за да се счете той за подходящ. В други случаи – напр. за изграждането на дувар, който е трябвало да се направи с височина 60 см., а не направен с височина от 40 см., подходящият срок съответно ще бъде по-кратък. Всичко е поставено в зависимост от задължението, което подлежи на изпълнение.
възложителят може да отстрани за собствена сметка недостатъците, а с изпълнителя ще е длъжен да възстанови на изпълнителя всички направени за това разходи;
да развали договора.
Следователно, до голяма степен от вида на недостатъците и необходимите действия за отстраняването им ще зависи какви са правните възможности за защита на възложителя. От посочения по-горе пример е ясно, че реалното поправяне на илюстрираните щети би означавало да се построи сградата наново, тъй като самата конструкция е нарушена, поради което част от посочените възможности са на практика нереалистични.
Неустойки
В преобладаващата част от сключваните договори, с които се възлага строителство, се уговарят неустойки в случай на неизпълнение или на неточно изпълнение. Самата неустойка представлява обезпечение на задължението, което служи като обезщетение за причинените вреди в случай на неизпълнение, които вреди не е нужно да бъдат доказвани в един евентуален съдебен процес.
Разбира се, ако уговорената неустойка не покрива претърпените от изпълнителя вреди, т.е. ако вредите са повече, отколкото страните са предполагали, няма законова пречка възложителят да иска присъждане на по-голямата сума, като в този случай ще трябва да докаже размера на реалната по-голяма вреда. Така например ако уговорената неустойка е в размер на 100 хил. лв., а възложителят е претърпял вреди в размер на 300 хил. лв., той ще може да претендира и разликата между дължимата му неустойка и реално претърпените вреди.
Няма правило, което да изисква неустойките да бъдат уговаряни задължително от страните. Това е поставено изцяло на личната преценка на лицата, които се съгласяват да сключат договор. И все пак е добре, в случай че се сключват договори за сериозни суми, да се уговарят такива клаузи, за да бъде подсигурен възложителят, а и изпълнителят в различни хипотези.
Прекратяване на договора
В случай че някоя от страните по договора, с който се възлага строителството, виновно не изпълни някое от задълженията си по него, другата страна има и друго право, произтичащо от закона – да развали договора. При повечето договори за строителство правилото е, че договорът се разваля с обратно действие (при такова разваляне правното положение е все едно никога не е бил сключван договор).[i] Ако договорът бъде развален, всяка от страните следва да върне това, което е дала на другата страна в изпълнение на договора. Ако страната, която разваля договора е претърпяла вреди (претърпени загуби, пропуснати ползи), другата страна, причинила тези вреди, трябва да я обезщети за това.
В горния пример, ако предположим, че договорът бъде развален с обратно действие, дружеството У ще трябва да възстанови нещата в положението, в което те са били преди сключването на договора между тях – т.е. да събори сградата, да изчисти терена и т.н., като съответно ще трябва и да обезщети възложителя за неизпълнението си.
Заключение
Договорите за строителство се сключват между две страни - възложител и изпълнител (строител).
Всяка от тези страни поема определени задължения.
В случай че изпълнителят не успее да изпълни своите задължения, той носи отговорност.
Правото предоставя на изправната страна (възложител) редица възможности да защити своите интереси:
► да поиска правилно изпълнение и обезщетение за забавянето от
страна на изпълнителя;
► да поиска обезщетение вместо изпълнение;
► да иска поправянето на некачественото строителство от строителя;
► да поправи за своя сметка построеното, като има право да получи от
изпълнителя сума, равна на всички разходи, направени за този
ремонт.
► в някои случаи на лошо изпълнение, правото позволява и договорът
да бъде развален - т.е. да се прекрати от изправната страна.
Така, правото предоставя на всеки възложител при строителството множество средства да се защити, в случай че строителят извърши некачествена работа.
Автор: Никола Драшков
студент по право
[i] Във всеки конкретен случай следва да се изследват задълженията на страните по договора с оглед определяне на действието на развалянето – дали договорът се разваля с действие занапред, в който случай последиците настъпили до момента на развалянето се запазват, или договорът се разваля с обратно действие.